研究城市土地管理技术是在印度

Avinash Satashia¹
土木工程系助理教授,SSASIT,苏拉特,Guajrat、印度

文摘

土地资源,同时,它是不可再生。所以它应该非常仔细地利用。印度的宪法授予的权利获得向每位印度公民持有和处置财产。然而,它允许国家限制财产和公共利益的收购。不同的州,如哈里亚纳邦,议员,U.P.,Punjab and Tamilnadu have formulated Land Supply模型年代保持专注城市贫困人口的土地要求。在本文中,不同的城市土地管理技术应用于不同地区的印度城市土地管理模式的研究

关键字

城市土地、土地政策、土地银行、土地,土地收购。

介绍

最常见的公共控制城市土地是通过分区,密度和建筑法规。这些规定阐明在主计划准备每个城市。相比之下收购小包裹的土地,在几个印度城市,当地政府已经采取大规模收购土地。在德里,孟买,大量收购土地被公共机构使用。在许多州,特别是哈里亚纳邦和古吉拉特邦,公共机构引导私人和土地开发通过许可计划或调整方案。城市土地上限和监管法案,1976年旨在降低城市土地储备的浓度征收上限在72个主要城市和调节城市土地资产转移的土地。

实践在印度

在印度,进行城市土地管理使用的三种基本的土地管理技术:土地收购:通过土地征用法案强制征用土地是土地征用的常规方法,但,即使对于公共目的,成为一个非常耗时的过程。有时它会导致无休止的诉讼和鼓励投机倾向。池/调整:土地的概念,土地调整组装小包裹成一个大的地块,以计划的方式为其提供基础设施和恢复重建土地所有者,扣除的成本提供基础设施和公共空间通过出售服务的一些土地。指导土地开发:引导土地开发使用基础设施的规定作为一种机制来指导城市发展。是与土地所有者的合作完成支付服务通过捐赠他们的土地的成本改善公共基础设施用地和支付的税。

土地供应模式

在最近的过去,几个城市发展政府和州政府应用制衡和使用监管框架为穷人提供土地,同时允许市场运作。不同的州,如哈里亚纳邦,议员,U.P.,Punjab and Tamilnadu have formulated Land Supply Models Keeping in focus the land requirements for urban poor. They have succeeded to certain extent and some of them are listed below:

(我)t方案:古吉拉特邦模型

(2)哈里亚纳邦联合开发模式

(3)马德拉斯模型(GUD)

(iv)热带病研究和培训特别规划模型

t方案:古吉拉特邦模型

城市规划方案被跟踪作为替代方法组装城市用地开发活动更快更经济实惠的方式不求助于强制收购土地。城市规划方案(TPS)是在印度的一些州联盟的形式调整。这是一个区域规划技术的土地调整的概念。在马哈拉施特拉邦,这是一个领域的先驱TPS,实现在马哈拉施特拉邦地区和城镇规划法案》,1966年。在古吉拉特邦,古吉拉特邦下实现城市规划和城市发展的行为。-1976年。古吉拉特邦采用城市规划方案(TPS)加快土地开发的过程中,这是制约土地收购和开发的现有方法,因为它既耗时又昂贵,因为法律问题和沉重的补偿当地政府对土地所有者支付。克服这样的困难国家采用这项技术的土地池(随后在东亚的日本、韩国和台湾),通过不规则的土地汇集在一起,服务和重组系统之前返回一个比例的提高土地的主人。认为,用更少的金融交易,这种技术的土地开发工作更快、更便宜。满意的土地所有者,该方法涉及一种社区参与业主的判断是寻求在开发的所有阶段。

哈里亚纳邦联合发展模式

城市区域的哈里亚纳邦的发展和监管法案(HD RUAA), 1985提供某些计划领域特别指定,允许私人开发商组装包裹的土地超过规定城市土地上限法案(溃疡)。在指定地区,私人开发商许可的行为提供组装直接从土地所有者和土地开发等根据规定包括住宅用地发展机构(金融贡献由厂外基础设施成本);和发达的一部分土地的预订为低收入住房分配通过发展权威。哈里亚纳邦的哈里亚纳邦,制定城市发展和监管法案(HDRUAA) 1975年,在印度成为唯一州正式涉及私营部门企业的收购、开发和城市土地的处理。法案》和1981年的章程规定,私人开发商必须首先申请一个许可证国家城市规划主任说明土地的细节。土地必须在一个乡镇/城市发展计划,已由哈里亚纳邦城市发展(HUDA)和国家认可的权威。开发人员还必须证明他是诚意和有良好的记录。许可证授予有强制性的规定,如:

开发人员必须支付外部开发费用HUDA总面积的基础上(净m2基地水)的外部基础设施成本。

1。开发人员必须储备创建一个额外的25%的土地出售在采取任何损失“零利润”的基础上。

2。开发人员必须支付其他服务/行政成本HUDA净m2基地。

3所示。开发人员必须建立特定的社区设施和/或免费提供土地等。

4所示。开发人员必须把30%的土地销售收入用于发展到一个单独的帐户。

5。开发人员必须保持五年完成的殖民地。

6。开发人员必须返回任何超额利润的状态(上限15%的利润项目总成本的)。

7所示。确保遵守这些条件开发人员必须拿出HUDA的银行担保支持。

马德拉斯模型(GUD)

引导城市发展的概念之前,MMDA(马德拉斯都市发展局)进行土地开发计划通过强制征用土地征用法案(1894)。然而,由于各种原因下面MMDA没有特别成功提供用地范围广泛的社会经济组织。大量urbanizable土地登记为农业用地,因此才被ULCA覆盖改变使用请求。

开发人员不认为ULCA EWS豁免的足够的激励开发低收入群体。剩余土地潜在的用于低收入发展是数年来在法院诉讼。

合伙企业类型

公共部门

1。GUD制定指导方针和身体发育标准图案在使用之前网站和服务项目。

2。广告、评估和选择私人开发商基于一组预先确定的标准。

3所示。提供必要的外部基础设施,如道路、供水和电力。

4所示。购买EWS和闲逛的土地开发人员以一个固定价格,和营销目标群体和分配这些情节。

私人开发商

1。开展土地组装。

2。提供性能债券不超过10%的现场开发成本,以防范违约。

3所示。提供现场服务,包括供水、排水、道路、排水、路灯等。

4所示。MMDA交接项目道路和开放空间。

5。免费提供所有土地预订机构使用。

6。构建小学专门为EWS家庭。

7所示。处理所有non-LIG和EWS地块开发人员的固定价格。

热带病研究和培训特别规划模型

市政公司更大的孟买一直采用转移发展的实践(TDR)开发控制法规的监管下34更大的孟买,1991。热带病研究和培训特别规划概念下,发展潜力的一块土地的部分或全部用于公共目的可以分开土地本身,可用土地的所有者通过热带病研究和培训特别规划建筑面积指标的形式。这样的老板开发奖享受权利证书(DRC),他可以自己使用或转移到另一个人。如果不能使用FSI授予土地未被收购,地主是免费使用土地上的额外FSI位于城市的其他部分。这样的城市土地收购成本过高的公共目的可以通过一种薪酬制度,而不是现金。

结论

从国家乌尔姆的研究模型,得出满足所有国家城市土地管理模型在某些比例根据当地环境和政治情况。在CIDCO模型基于TDR(可转移发展权)机制也被用于地铁城市现有的在印度。大城市与这些城市,在,发展条件,有足够的土地比t计划机制在目前的状态也很好。哈里亚纳邦模型&马德拉斯模型也满足所有快速增长的城市的城市发展条件。热带病研究和培训特别规划模型时通常使用的土地可用性非常少,城市发展在垂直方向。

引用

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